L'opposabilité de l'état des lieux

06/12/2020

Article 1731, §1er du Code civil : « S'il n'a pas été fait d'état des lieux détaillé, le preneur est présumé avoir reçu la chose louée dans le même état que celui où elle se trouve à la fin du bail, sauf la preuve contraire, qui peut être fournie par toutes voies de droit ».

Lorsqu'un bien est pris en location, il est recommandé au bailleur et au locataire d'établir un état des lieux. La loi fixe le cadre général des règles à respecter en la matière (attention la matière du bail a été régionalisée).

S'il n'a pas été dressé d'état des lieux d'entrée, le locataire bénéficie d'une présomption réfragable suivant laquelle le bien lui a été donné en bail dans l'état dans lequel il se trouve au moment de sa sortie conformément à l'article 1721, §1er du Code civil. Il reviendra donc au bailleur d'en apporter la preuve contraire en cas de conflit.

Lorsqu'un état des lieux a été établi, celui-ci doit respecter un certain nombre de règles pour être valable et opposable aux parties :

  • Il doit être dressé avant l'occupationdu bien par le locataire ou au plus tard dans le mois qui suit son entrée dans le bien ;
  • Il doit être détaillé, c'est-à-dire que le bien doit être décrit de façon exhaustive pièce par pièce. La description doit être la plus précise possible. Une description en des termes généraux ou succincte n'est donc pas suffisante ;
  • Il doit être contradictoire. L'état des lieux doit être dressé en présence de toutes les parties au contrat de bail. Le bailleur et le locataire peuvent le faire eux-mêmes ou alors désigner de commun accord un expert qui se chargera de dresser l'état des lieux. Si les parties ne parviennent pas à se mettre d'accord sur la désignation de l'expert, il faudra s'adresser au juge de paix qui en désignera un ;
  • Il droit être établi aux frais communs des parties. Si l'établissement de l'état des lieux à engendré des frais (en cas de désignation d'un expert commun par exemple), les parties au contrat de bail doivent supporter ceux-ci de façon égale. Si chacune des parties au contraire, a recours à un expert individuel, chacune d'elle supporte seule les frais de son expert ;
  • Il doit être daté et signé par les partiespour marquer leur accord à la description faite dans l'état des lieux.

Attention ! Certains bailleurs recourent généralement à un expert individuel pour l'établissement de l'état des lieux et imposent au locataire de le signer. Si vous n'êtes pas d'accord avec l'état des lieux dresser, même par un expert, ne le signez pas. Vous avez le droit d'apporter vos observations à l'état des lieux. Rédigez vos remarques ou faites-vous aider d'un expert, et envoyez-les par recommandé à votre bailleur ainsi qu'à l'expert qui l'a dressé pour qu'elles soient intégrées dans l'état des lieux.

Enfin, si l'état des lieux ne respecte pas les prescrits légaux énumérés ci-dessus, il ne sera pas opposable au locataire.

 Carine Sandra SOUMELONG